Contexte juridique : 

Les grands sommets de RIO et KYOTO ont initié les politiques de transition énergétique.

L’adoption de la loi GRENELLE II n° 2010-788 du 12 juillet 2010, a permis de retranscrire les grandes lignes de cette transition.

La loi n°2015-992 du 17 aout 2015 et son décret d’application n°2016-710 du 30 mai 2016 ont programmé la mise en œuvre de la détermination individuelle de la chaleur consommée par chaque occupant d’un immeuble collectif et la nouvelle répartition des frais de chauffage qui en découle.

L’une des problématiques de cette transition énergétique est l’individualisation des frais de chauffage dans les ensembles immobiliers :

Cette individualisation des frais de chauffage est encadrée par les articles R 241-7 à 13 du Code de l’Energie et poursuit deux objectifs :

• Une répartition des frais plus équitable et conforme au principe de l’utilité article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

• Responsabiliser les occupants des ensembles immobiliers sur leur propre consommation afin d’éviter une trop forte déperdition d’énergie.

Quelles sont les modalités d’application de cette individualisation des frais de chauffage ?

S’agissant de cette nouvelle obligation d’individualisation des frais de chauffage le décret n°2016-710 du 30 mai 2016 précise que :

« Les immeubles pourvus d’un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement ou local à usage privatif, lorsque cela est techniquement possible et si cela n’entraîne pas un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage.

Cette installation est composée d’appareils de mesure, qui permettent d’individualiser la consommation de chaque local.

Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie, d’autre part, en autres frais de chauffage, tels que les frais liés à l’entretien des installations de chauffage et ceux liés à l’utilisation d’énergie électrique. » 

source Legifrance : www.legifrance.gouv.fr

Ainsi, la condition d’individualisation au sein des immeubles est l’installation d’un appareil permettant de mesurer exactement la quantité de chauffage utilisée par chaque occupant privatif.

Cependant le décret précise également une double sous-condition :

• La faisabilité technique de l’installation de cet appareil.

• Le cout qui ne doit pas être excessif pour l’ensemble immobilier.

Le rôle primordial du syndic dans cette individualisation des frais de chauffage : 

Il est important de souligner, pour les immeubles soumis au régime du droit de la copropriété, la place centrale du syndic, seul acteur à pouvoir mettre en place cette individualisation.

La loi n°2015-992 du 17 aout 2015 en son article 26 a introduit un article 24-9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui impose à compter du 17 février 2016 :

« Lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L 241-9 du code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. »

Ainsi le syndic doit :

• Calculer le cout global de chauffage de l’immeuble sur une période de 3 à 5 ans (hors eau) afin d’établir la moyenne de consommation.

• Repartir cette moyenne entre les différents occupants de l’immeuble en prenant en compte la surface des logements privatifs.

Puis, la décision de mise en œuvre de l’individualisation des frais de chauffage en copropriété est portée à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale et adoptée à l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’appareil de mesure prendra probablement la forme d’un boitier raccordé directement sur chaque radiateur, dans chaque lot privatif.

Le syndic pourra alors une fois par an procéder au contrôle de la consommation d’énergie de chaque lot afin de répartir au mieux les frais de chauffage.

Le décret n°2016-710 du 30 mai 2016 s’appliquera dés le 31 décembre 2017 aux immeubles dont la consommation est supérieure à 150 Kwh/m2 de surface habitable par an.

Puis au 31 décembre 2019 pour les immeubles dont la consommation est située entre 120 et 150 KWh/m2 de surface habitable par an.

Il s’agit d’une obligation légale à laquelle, les syndics des immeubles soumis au droit de la copropriété doivent se soumettre.

Le syndic doit adresser à l’autorité administrative les documents justifiants du respect de cette obligation ou les raisons qui ont empêché la mise en œuvre de cette individualisation des frais de chauffage (faisabilité ou coût excessif).

Selon l’article L242-4 du code de l’énergie, à défaut de réponse et après avoir été mis en demeure par l’autorité administrative, une amende annuelle de 1.500 € par logement privatif et par année peut être demandée :

« En l’absence de réponse à la requête mentionnée à l’article L 242-2 dans le délai d’un mois ou lorsque l’intéressé ne s’est pas conformé à la mise en demeure prononcée en application de l’article L242-3 dans le délai fixé, l’autorité administrative peut prononcer à son encontre chaque année, jusqu’à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par immeuble qui ne peut excéder 1 500 € par logement. (…) »    

source Legifrance : www.legifrance.gouv.fr

Les syndics de copropriété auront donc un rôle majeur dans l’individualisation des frais de chauffage, ils devront trouver les solutions et user de l’ensemble des outils mis à leurs disposition (tel que l’audit énergétique prévu à l’article R 134-6 du Code de la Construction et de l’Habitation) afin d’accompagner au mieux les copropriétaires dans cette transition énergétique.